"Mieszkanie dla młodych" - dalsze szczegóły i wątpliwości

Buszując w internecie i szukając informacji na temat programu "Mieszkanie dla młodych", znalazłem projekt ustawy wraz z uzasadnieniem. Nie wiesz, gdzie szukać - szukaj u źródła.

Uzasadnienie zawiera w sobie kilka cennych informacji, o których przyszły beneficjent programu powinien wiedzieć. Pozwolę więc zacytować najciekawsze z nich.

Pokrycie ze środków publicznych części wkładu własnego zmniejszy wysokość wymaganego kredytu, co się przełoży na niższą wysokość spłacanych rat i objęcie zdolnością kredytową większej liczby potencjalnych kredytobiorców.Jest to szczególnie ważne wobec planów Komisji Nadzoru Finansowego dotyczących modyfikacji rekomendacji S, która ma wprowadzić maksymalną wartość LTV. Dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkaniowych maksymalny poziom LTV nie powinien przekroczyć 80% lub 90%, jeżeli część ekspozycji przekraczająca 80% jest odpowiednio ubezpieczona. KNF proponuje wprowadzenie okresów przejściowych: do końca 2013 r. LTV będzie mogło wynosić 100%, w 2014 r. – 90%, ale już od 2015 r. ma być ustalane na nowych zasadach (80/90%).

Już od przyszłego roku nie dostaniemy kredytu mieszkaniowego na 100% wartości nieruchomości. Oznacza to, że potencjalny nabywca będzie musiał uzbierać wymagany wkład własny i/lub skorzystać z programu "Mieszkanie dla młodych" - jako że dopłata będzie mogła stanowić wkład własny. Najlepiej jednak np. samemu uzbierać 10% i kolejne 10% dostać od państwa, co da razem 20% - tym samym unikniemy zbędnych kosztów związanych z niskim wkładem własnym.

Ponadto kredyt udzielony może być wyłącznie na zakup lokalu mieszkalnego (art. 6 ust. 1 pkt 1), zdefiniowany zgodnie z zasadami opisanymi w uzasadnieniu do art. 5. Wykluczone są więc przypadki finansowania ze środków kredytu takich powierzchni jak garaż, miejsce postojowe czy pomieszczenie gospodarcze stanowiące odrębne nieruchomości użytkowe lub części takich nieruchomości. Zakłada się, że proponowane rozwiązanie skutecznie ograniczać może przypadki zawyżania ceny należnej za zakup pomieszczeń towarzyszących nabyciu mieszkania, jako praktyki mającej na celu obejście przepisów ustawy (niezgodne ze stanem faktycznym rozliczanie ceny przez dewelopera w celu spełnienia limitu maksymalnej ceny mieszkania określonej na podstawie ustawy).

Przy "Rodzinie na swoim" dochodziło często do nadużyć, kiedy to deweloper, aby dostosować się do limitów, obniżał cenę za metr kwadratowy mieszkania, a podwyższał cenę za przymusowy garaż. Chcesz teraz kupić garaż? Proszę bardzo, ale nie dostaniesz na niego kredytu.

Projekt ustawy przewiduje również wprowadzenie zasady, zgodnie z którą kwota kredytu stanowi co najmniej 50% ceny należnej na zakup lokalu (art. 6 ust. 1 pkt 2). Przyjęte rozwiązanie eliminuje przypadki, w których kredyt zaciągany byłby na stosunkowo niewielkie kwoty w celu uzyskania finansowego wsparcia (spełnienie warunku ustawy), a nie z uwagi na rzeczywiste problemy z posiadaniem zdolności kredytowej, uzasadniającej uzyskiwanie wsparcia ze środków publicznych w formie części wkładu własnego. Innymi słowy zakłada się, że gospodarstwo domowe zaciągające kredyt w równowartości do 50% nabywanego mieszkania nie powinno korzystać z dofinansowania wkładu własnego, mając realne możliwości istotnego pomniejszenia wymaganych środków własnych poprzez zwiększenie spłacanego w długim okresie czasu zobowiązania kredytowego wobec banku. Z podobnych względów w projekcie przyjęto warunek, zgodnie z którym okres spłaty kredytu powinien wynosić co najmniej 15 lat (art. 6 ust. 1 pkt 4). Wyłącza to z grona beneficjentów wsparcia osoby zaciągające kredyt na zakup mieszkania, który w momencie udzielenia może zostać spłacony w relatywnie krótkim czasie.

Czyli kredyt trzeba zaciągnąć na minimum 15 lat i kwota kredytu musi stanowić minimum 50% wartości nieruchomości. Stąd rodzą się moje pytania: co, jeśli kredytobiorca będzie chciał wcześniej spłacić kredyt (np. z powodu wysokich stóp procentowych) oraz te 50% obowiązują z dopłatą (my 40%, państwo 10%) czy bez dopłaty (my 50%, państwo 10%)? Przyznam, że nie do końca rozumiem zapisy w ustawie.

Określenie jako podstawy wyliczenia wysokości wsparcia średniego wskaźnika przeliczeniowego, a nie np. ceny nabywanego mieszkania, ma na celu promowanie nabywania lokali o jak najniższej cenie. Nabywcy, którzy są w stanie znaleźć na rynku najtańsze oferty korzystają z dofinansowania w największym stopniu. Na przykład, jeżeli średni wskaźnik przeliczeniowy będzie się kształtował na poziomie 5000 zł/m2, a nabywca zakupi mieszkania w cenie 4000 zł/m2, to dofinansowanie realne w takim przypadku wyniesie nie 10% i 15% w przypadku nabywcy posiadającego dzieci, lecz odpowiednio 12,5% i 18,75%.

Opłaca się więc szukać tańszych mieszkań, bo wtedy otrzymamy od państwa proporcjonalnie większą dopłatę. Czy to oraz limity zmuszą deweloperów do obniżki cen? Cóż, pożyjemy - zobaczymy. Choć przekonuje o tym kolejny cytat:

Ustawa będzie pozytywnie wpływać na podmioty inwestujące na rynku mieszkaniowym (głównie deweloperzy i spółdzielnie mieszkaniowe). Przyrost liczby potencjalnych klientów może się przerodzić w zwiększenie liczby nabywanych mieszkań na rynku pierwotnym, co jednocześnie może się okazać impulsem propodażowym. Należy przy tym podkreślić, że ze względu na określone w ustawie sposoby ograniczania cen mieszkań nabywanych w celu uzyskania finansowego wsparcia, planowane zwiększenie popytu nie powinno przełożyć się na wzrost cen rynkowych. Możliwa jest nawet sytuacja spadku cen rynkowych, ze względu na dostosowanie przez inwestorów oferowanej podaży do narzuconych ustawowo ograniczeń cenowych. Dodatkowi klienci mogą się również pojawić ze względu na możliwość zakupu w ramach programu mieszkań, które docelowy nabywca wynajmował jako pierwszy użytkownik.