Kupować własne mieszkanie na kredyt czy wynajmować?

W jednym z wpisów kolega po fachu wyczerpująco omówił temat z przeróżnymi wyliczeniami, omówieniem ryzyk itd. - nic dodać, nic ująć. Postanowiłem jednak krótko przedstawić własne wyliczenia oparte na własnym, uproszczonym modelu.

Czynsz i opłaty
Obecnie płacimy średnio około 1000 zł miesięcznie za wynajem pokoju, internet oraz rachunki za prąd co 2 miesiące oraz wodę co pół roku. W nowym 3-pokojowym mieszkaniu zakładam, że opłaty z tytułu czynszu i wszystkich rachunków będą wynosić około 500 zł miesięcznie. Optymistyczne czy pesymistyczne założenia? Proszę o komentarz.

Kredyt mieszkaniowy
Moim celem jest skorzystanie z programu Mieszkanie dla młodych z wkładem własnym 40% przy dopłacie państwa 10%, co razem da 50%. Nieruchomość w Warszawie będzie warta maksymalnie 300000 zł, czyli kredyt wyniesie maksymalnie 150000 zł. Ze względu na koszty odsetkowe chciałbym zawrzeć kredyt na minimalnie możliwy okres 15 lat. Będą to prawdopodobnie raty malejące, ale dla uproszczenia przyjmijmy (trochę droższe) raty równe. W jednej z porównywarek taka konfiguracja przy najniższym RRSO daje miesięczną ratę w wysokości około 1100 zł.

Koszt alternatywny kredytu
Przy założeniu dochodu 3% netto kwota wkładu własnego daje odsetki w wysokości około 300 zł miesięcznie. Tyle będę tracił, angażując się w kredyt hipoteczny w wybranej konfiguracji.

Koszt alternatywny wynajmu
Porównując opłacalność własnego mieszkania na kredyt a wynajmu nie można zapominać o koszcie alternatywnym. Spłacając kredyt, po x latach mamy mieszkanie. Wynajmując, po x latach nie mamy nic. Możemy więc przyjąć kwotę raty kapitałowej (w moim przypadku jest to około 800 zł) jako koszt alternatywny, przy ostrożnym założeniu, że cena mieszkania nie zmieni się po x latach.

Podsumowanie

wynajemkredyt
czynsz i opłaty1000 zł500 zł
rata kredytu0 zł1100 zł
koszt alternatywny kredytu0 zł300 zł
koszt alternatywny wynajmu800 zł0 zł
razem1800 zł1900 zł

W sumie różnica między wynajmem a kupnem to 100 zł (w granicach błędu) na korzyść wynajmu. Oczywiście, trzeba przy tym pamiętać, że jest to uproszczona analiza stworzona dla mojego przypadku. Poza tym jest to porównanie między najmem 1 pokoju a kupnem 3-pokojowego mieszkania (około 55 metrów kwadratowych), a więc komfort w drugim przypadku jest o wiele wyższy. Gorzej może być natomiast z lokalizacją. Nowe mieszkanie trzeba urządzić, a to kosztuje. Przy rosnących cenach nieruchomości możemy zarobić na jego wartości, w dodatku dzięki państwu kupujemy mieszkanie o 10% taniej. Te i inne czynniki trzeba rozważyć przy wyborze jednej z opcji.

Ja natomiast podjąłem decyzję i w następnym roku kupuję własne M. Tym samym stawiam kolejny krok w drodze do budowania majątku oraz wolności finansowej.