Kupować własne mieszkanie na kredyt czy wynajmować?

W jednym z wpisów kolega po fachu wyczerpująco omówił temat z przeróżnymi wyliczeniami, omówieniem ryzyk itd. - nic dodać, nic ująć. Postanowiłem jednak krótko przedstawić własne wyliczenia oparte na własnym, uproszczonym modelu.

Czynsz i opłaty
Obecnie płacimy średnio około 1000 zł miesięcznie za wynajem pokoju, internet oraz rachunki za prąd co 2 miesiące oraz wodę co pół roku. W nowym 3-pokojowym mieszkaniu zakładam, że opłaty z tytułu czynszu i wszystkich rachunków będą wynosić około 500 zł miesięcznie. Optymistyczne czy pesymistyczne założenia? Proszę o komentarz.

Kredyt mieszkaniowy
Moim celem jest skorzystanie z programu Mieszkanie dla młodych z wkładem własnym 40% przy dopłacie państwa 10%, co razem da 50%. Nieruchomość w Warszawie będzie warta maksymalnie 300000 zł, czyli kredyt wyniesie maksymalnie 150000 zł. Ze względu na koszty odsetkowe chciałbym zawrzeć kredyt na minimalnie możliwy okres 15 lat. Będą to prawdopodobnie raty malejące, ale dla uproszczenia przyjmijmy (trochę droższe) raty równe. W jednej z porównywarek taka konfiguracja przy najniższym RRSO daje miesięczną ratę w wysokości około 1100 zł.

Koszt alternatywny kredytu
Przy założeniu dochodu 3% netto kwota wkładu własnego daje odsetki w wysokości około 300 zł miesięcznie. Tyle będę tracił, angażując się w kredyt hipoteczny w wybranej konfiguracji.

Koszt alternatywny wynajmu
Porównując opłacalność własnego mieszkania na kredyt a wynajmu nie można zapominać o koszcie alternatywnym. Spłacając kredyt, po x latach mamy mieszkanie. Wynajmując, po x latach nie mamy nic. Możemy więc przyjąć kwotę raty kapitałowej (w moim przypadku jest to około 800 zł) jako koszt alternatywny, przy ostrożnym założeniu, że cena mieszkania nie zmieni się po x latach.

Podsumowanie

wynajemkredyt
czynsz i opłaty1000 zł500 zł
rata kredytu0 zł1100 zł
koszt alternatywny kredytu0 zł300 zł
koszt alternatywny wynajmu800 zł0 zł
razem1800 zł1900 zł

W sumie różnica między wynajmem a kupnem to 100 zł (w granicach błędu) na korzyść wynajmu. Oczywiście, trzeba przy tym pamiętać, że jest to uproszczona analiza stworzona dla mojego przypadku. Poza tym jest to porównanie między najmem 1 pokoju a kupnem 3-pokojowego mieszkania (około 55 metrów kwadratowych), a więc komfort w drugim przypadku jest o wiele wyższy. Gorzej może być natomiast z lokalizacją. Nowe mieszkanie trzeba urządzić, a to kosztuje. Przy rosnących cenach nieruchomości możemy zarobić na jego wartości, w dodatku dzięki państwu kupujemy mieszkanie o 10% taniej. Te i inne czynniki trzeba rozważyć przy wyborze jednej z opcji.

Ja natomiast podjąłem decyzję i w następnym roku kupuję własne M. Tym samym stawiam kolejny krok w drodze do budowania majątku oraz wolności finansowej.

Komentarze

  1. Ja chyba dom wybuduję, żona naciska. Tylko najlepiej coś niedrogiego, małego, ekonomicznego, w ładnej lokalizacjami. Obecne mieszkanie pójdzie na wynajem lub pod młotek.

    OdpowiedzUsuń
  2. Wynajem a kupno zależy przede wszystkim od tego czy dostaniemy kredyt i ile posiadamy pieniędzy. Sam także będę dożył do własnego, chodź dom jest moim marzeniem i dalekim celem. Gratuluję wyboru i kolejnego kroku ku własnemu dorobkowi :)

    OdpowiedzUsuń
  3. Dobrze ten temat w skrócie ująłeś :)

    Co do kredytu to też zazdroszczę wkładu własnego. M.in. bank BGŻ przy wkładzie w wysokości 50% oferuje kredyt hipoteczny z niższą marżą równą zaledwie 1% (przy 1,45% w przypadku kredytu z mniejszych wkładem).

    Oczywiście temat wynajem vs. kupno mieszkania jest bardzo indywidualny dla każdego z osobna.

    Sam wciąż czekam i waham się w sprawie kupna. W końcu do decyzja na wiele lat ...

    OdpowiedzUsuń
  4. Co do czynszu, to u mnie za 3 pokoje jest 600 zł + rachunki za gaz i prąd (pewnie coś między 50-100 zł na miesiąc, zależy ile jestem w domu). Ja gdybym się cofnął w czasie, to pewnie kupiłbym jak najszybciej po studiach kawalerkę i dążył do jej spłacenia. Potem kupiłbym większe mieszkanie i wynajął komuś kawalerkę, itd.

    Aczkolwiek nawet jeśli od razu planujesz kupić większe mieszkanie, to uważam, że kalkuluje się to lepiej niż wynajem. Mało kto bierze pod uwagę to, że za kilka lat mieszkania pewnie będą trochę droższe, wynajęcie mieszkania też będzie kosztowało więcej, a zarobki ludzi rosną. Ja kupiłem mieszkanie 4 lata temu, co roku dostaję podwyżkę inflacyjną i tak naprawdę koszt mieszkania jest w moim budżecie relatywnie coraz mniejszy. Inflacja jest moim sprzymierzeńcem. Kawałek mieszkania mam już spłaconego, a gdybym żył w wynajętym, to za takie same pieniądze mógłbym pozwolić sobie jedynie na 30-40% mniejsze mieszkanie i tak jak piszesz: nie miałbym nic.

    OdpowiedzUsuń
  5. Melonmaker pytanie czy nie lepiej byś wyszedł kupując teraz?

    Liczyleś to sobie, czy wolisz się nie denerwować? ;-)

    OdpowiedzUsuń
  6. @Darek M.
    BGŻ zapewne niską marżę nadrabia prowizją. Jeśli nie - oferta rzeczywiście kusząca. Nie mam jeszcze 40% wkładu własnego (+10% od państwa), ale przy dobrych wiatrach w następnym roku będzie, jeśli nic nie wydarzy się po drodze.

    @Melonmaker
    Też myślałem, aby zacząć od kawalerki, ale przy dopłacie od państwa kupujesz de facto mieszkanie z 10-procentowym rabatem, czyli najbardziej opłaca się kupić mieszkanie w okolicach 50 metrów kwadratowych. Najlepiej 3-pokojowe, aby po spłacie móc wynajmować - nawet jeżeli jest to 3A, to przecież aneks kuchenny można oddzielić ścianką działową.

    Co więcej - uważam, że limity w programie Mieszkanie dla młodych mogą być niezłą kartą przetargową w przypadku mieszkań, które deweloper wycenił o 10, a nawet 20 procent powyżej tych limitów. Można więc nabyć mieszkanie jeszcze taniej. Czytałem o przypadkach w Warszawie, gdzie pod koniec Rodziny na sowim deweloperzy dość gwałtowanie obniżali ceny, aby dostosować się do limitów. Pewnie wtedy był też myk z garażami, ale teraz już tego nie będzie, bo nie dostaniemy kredytu na garaż.

    OdpowiedzUsuń
  7. ja powiem tak: przy praktycznie każdym kredycie się opłaca własne mieszkanie (o ile jest to rozsądny wybór, a nie apartament 300m2 przy dochodach 1500zł miesięcznie i kredycie na 50 lat). Przede wszystkim właśnie kwestia tego, że po tych x latach zostaje ta nieruchomość przy kosztach praktycznie identycznych. Tysiąc za pokój a jakieś 1700 (rata + rachunki) to niewielka różnica w komforcie. Ja obecnie za mieszkanie w centrum Warszawy płacę 460zł czynszu (z CO, zaliczką na wodę, śmieciami etc) + 100zł za TV/internet + 70zł za prąd (płatne co dwa miesiące 140zł) + 25zł za gaz.
    Jeśli natomiast nie przeszkadza Ci mieszkanie z kimś to zawsze możesz jeden z trzech pokoi podnająć - ale ponieważ to swoje mieszkanie polecam kogoś zaufanego brać. Ja tak zrobiłem - w ten sposób też koszty remontu/urządzenia mieszkania odpisuję sobie od podatku (bo najmuję legalnie, umowa i zgłoszenie do US) :D

    OdpowiedzUsuń
  8. @Anonimowy
    Pomysł z podnajmem jednego pokoju także rozważam, dzięki za komentarz.

    OdpowiedzUsuń
  9. Niestety banki niechętnie udzielają kredytów(w moim przypadku tak było), developerzy ceny mieszkań sztucznie pompują, tańsze są mieszkania w wielkiej płycie ale to co ktoś kiedyś dostał za przysłowiową Złotówkę teraz sprzedaje za 300 000 PLN.
    Więc pozostaje wynajem, chociaż wiem że ze spłatą nie byłoby problemu. Taki to cud mamy tutaj.

    OdpowiedzUsuń
  10. Wiadomo, że lepiej jest kupić mieszkanie. Przynajmniej w moim przekonaniu. Niestety nie każdy posiada wystarczającą zdolność kredytową. Ja obecnie wynajmuję mieszkanie w Warszawie na Ursynowie i płacę ponad 2k miesięcznie. Szczerze, wolałbym spłacać za to kredyt, niestety moja zdolność nie jest wystarczająca na kredyt który umożliwiłby mi zakup mieszkania jakie oczekuję. Pozostaje mi tylko szukać żony...

    OdpowiedzUsuń
  11. Hej, ostatnio zaczęłam myśleć o własnym mieszkaniu. Warszawa do tanich nie należy, a chciałabym mieszkanie z rynku pierwotnego. Szukam każdej mozliwej drogi na kupno fajnego i tańszego mieszkanka i trafiłam w necie na info dot. grupowego zakupu mieszkań z podobno dużymi upustami ze strony dewelopera. Niestety nie znalazłam jakiś bardziej szczegółowych informacji, a brzmi całkiem fajnie. Może macie jakieś wiadomości na ten temat? Jak to funkcjonuje, jak wyglądają te rabaty, z góry dzięki za info. Pozdr Daria

    OdpowiedzUsuń
  12. wydaje mi się że przy takich kosztach to wybór powinien być oczywisty, ciekaw jestem jak wygląda sprawa i czy opłąca/ło się brać kredyt dla młodych czy wtedy kredyt jest rzeczywiście tańszy?

    OdpowiedzUsuń
  13. Oczywiście, że lepiej jest kupić własne mieszkanie, przynajmniej nasze pieniądze przeznaczamy na nasze M a nie płacimy komuś i to przez kilka ładnych lat, jak nie dłużej. Ja po 6 letnich przeprowadzkach na wynajętych pokojach i mieszkaniach w końcu tak powiedziałam dość i kupuje własne mieszkanie - kawalerka więc w moim przypadku będę wydawać tak naprawdę tyle samo a nawet mniej za rate kredytu niż w przypadku wynajmowania. Ja jestem sama i się na to decyduję wiec tym bardziej nakłaniam np. małżeństwa!

    OdpowiedzUsuń
  14. Wg mnie wynajmować, za parę lat gdy będzie kończył popyt na nieruchomości, cena spadną i to znacznie.

    OdpowiedzUsuń
  15. odnośnie cen nieruchomości to zależy od miasta, lokalizacji więc chyba nie można generalizować w niektórych miejscach może w ogóle nie być spadku cen, więc czasami może to być całkiem niezła inwestycja

    OdpowiedzUsuń
  16. w MdM nalezy kupić mieszkanie z rynku pierwotnego. Mamy więc stan deweloperski, co zwiększa poniesione koszty :)

    OdpowiedzUsuń
  17. @Anonimowy
    W tych 300 tys. zł chcę zmieścić się już z wykończeniem mieszkania. Jest to realne dla limitów MdM 5800 zł i 50 metrów kwadratowych. Ostatnio też rozważam 2 pokoje zamiast 3, a powierzchnię 40-50 metrów kwadratowych.

    OdpowiedzUsuń
  18. Warto jeszcze pamiętać o kosztach dodatkowych, jak opłaty notarialne, prowizja dla agenta, wypisy z księgi wieczystej. Słowem, sporo tego może być i przy inwestowaniu takie rzeczy też trzeba uwzględnić.

    OdpowiedzUsuń
  19. W moim przekonaniu lepiej spłacać kredyt niż nabijać kabzę wynajemcy. Oczywiście wszystko to ma sens dopóty dopóki w kryzysowej sytuacji udałoby się nam szybko sprzedać mieszkanie. Niestety czytałem ostatnio w parkiecie, że duże mieszkanie np. w Poznaniu sprzedaje się ponad 2 lata, a małe (>50m) około 1,5 roku...

    OdpowiedzUsuń

Prześlij komentarz